两部司法解释出台看点之二“住改商”须全楼业主同意 – 债务风险 – 深圳不良资产律师

2016年10月10日  深圳不良资产律师

    本文讲的是物业纠纷的司法解释。李某购买了某小区普通住宅一套,并将其改装成培训公司对外营业。李某的邻居对此提出异议,认为公司白天营业产生的噪音影响了周围老人的休息,楼内社会人员往来的增多也带来了安全隐患。李某辩称,自己之前已跟物业公司进行过沟通,并向物业公司缴纳了管理费,在自己的房屋内经营业务并无不妥。...
    两部司法解释出台看点之二“住改商”须全楼业主同意
    [案例] 李某购买了某小区普通住宅一套,并将其改装成培训公司对外营业。李某的邻居对此提出异议,认为公司白天营业产生的噪音影响了周围老人的休息,楼内社会人员往来的增多也带来了安全隐患。李某辩称,自己之前已跟物业公司进行过沟通,并向物业公司缴纳了管理费,在自己的房屋内经营业务并无不妥。
    物权法第77条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有两个问题需要解决:一是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可;二是如何确定有利害关系业主的范围。
    民一庭负责人表示,“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点,其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”,而是越来越注重良好的居住环境和品质,安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时,由于“住”、“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显,两者之间的碰撞时有发生。
    按照物权法第77条规定,“住改商”行为的合法性需要满足两个条件:遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,其行为仍不具备合法性。但物权法施行后,在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据,也违反了物权法第77条的立法目的。
    针对这种情况,司法解释特别规定,将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,不予支持。也就是说,“住改商”必须经整栋楼的全体业主同意才可进行,相关利害关系的业主具备“一票否决权”。
    民一庭负责人进一步解释说,“住改商”是对住宅法定用途的改变,是对既有秩序的破坏,为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准,避免条件模糊带来适用上的困难,司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内,该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主,在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外,实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况,但这部分业主的范围难以统一划定,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。

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