两部司法解释出台看点之三物业未获续聘无权收费 – 深圳不良资产律师

本文讲的是物业纠纷的司法解释。某小区物业合同到期后,业主委员会聘请了新的物业公司,但原物业公司却一直以种种理由拒绝撤出。双方协商未果,诉至法院,原物业公司称,物业合同到期后,该公司一直坚持为小区业主提供正常的物业服务,业主享受了服务,就应该缴纳相应的物业费,物业公司只有在收到全部物业费后才能撤出。...
两部司法解释出台看点之三物业未获续聘无权收费
[案例] 某小区物业合同到期后,业主委员会聘请了新的物业公司,但原物业公司却一直以种种理由拒绝撤出。双方协商未果,诉至法院,原物业公司称,物业合同到期后,该公司一直坚持为小区业主提供正常的物业服务,业主享受了服务,就应该缴纳相应的物业费,物业公司只有在收到全部物业费后才能撤出。
欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型,像本案这样,物业服务合同依法解除后,如果物业服务企业提出其尚有物业费被拖欠,业主应当如何主张权利?
物权法第76条规定,业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定,业主委员会代表业主,应有请求解除物业服务合同的权利。业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人,但其既不是欠费人又没有责任财产,所以如果确实存在拖欠物业费的情形,物业服务企业可以在合同解除后,向拖欠物业费的业主提起诉讼。
但物业服务合同权利义务终止后,如果物业服务企业拒绝退出,并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业费,则要另当别论。
对此,司法解释的规定是,在物业服务合同权利义务终止后,物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域,并以存在事实物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。物业服务合同权利义务终止的情形,主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。
业内人士表示,物业服务企业清退难、更换难是物业管理中长期存在的一个难题。此前在物业服务合同权利义务终止后,因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。很多时候,在存在事实服务这个概念的情况下,业主只能交费了结纠纷。此次司法解释取消了事实服务这个概念,有望从根本上解决此类问题。因为物业公司拒不撤出时,业主有权利不交物业费,法院也不会支持物业公司讨要物业费,物业公司没有经济利益,自然会主动撤出。
如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费,应当如何处理?
民一庭负责人提醒业主,在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下,有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务,比如业主提出其因出国而未享受服务,或者无需接受相关物业服务,如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩,是难以获得法院支持的。法院认为,选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非物业服务合同有另外的规定或者约定,否则业主以前述理由所提的抗辩就属于权利滥用。
司法解释因此明确规定,“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

 

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